우주 위탁 운영 지점 Before & After

이미 많은 분들이 우주에 위탁을 맡겨 집의 가치를 올리고 있습니다. 

​더욱 자세한 시공 스토리를 확인해보세요.

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WOOZOO 124,125,126th

마포구 창천동

다가구(30평, 3개층) / 여성전용

2020.02 ~

공실률 20%

우주의 124~126번째 집으로, 서울 신촌에 자리 잡은 다가구 주택이며, 오랜 시간 ‘하숙집’ 으로 활용 되어 온 건물이다. ‘하숙집’ 이라는 형태의 주거는 MZ세대들에게는 익숙치 않은 단어다. 흔히 드라마에서 같이 사는 정겨운 모습들이 있었는데,

고시원과 원룸 등으로 개인 주거 형태를 찾아 떠나는 대학생들 때문에 점차 사라져 감과 동시에 이 집도 오랜 기간 공실로  비워져 있었다.

임대인은 이전 처럼 학생들이 북적거리며 사는 모습을 상상했고, 우주를 찾았다.

우주는 ‘하숙’ 에서 ‘공유 주거’ 로 완벽히 변화하기 위하여 그 동안 쌓아온 노하우를 반영하여 우주 124~126호점으로 임대인과 함께 만들어 냈다.  

Before > After

새로운 공유 주거인 ‘쉐어하우스’ 는 관리해주는 사람이 존재하지 않는다.

위탁 관리 회사인 우주는, 입주자들과 긴밀히 소통 하지만 내부에서 같이 상주하지 않기 때문에,

초기에 그들의 생활을 예측하여 가장 정돈된 동선과 수납공간 등으로 안내를 해주어야 한다.

그런 과정에서 ‘쉐어하우스 우주’ 는 필요한 건축적인 고민을 해결하며, 임대인과 입주자에게 제안 한다.

공간 구성

공유 주거로 완벽한 형태의 공간은 그리 많지 않다. 앞서 말했듯, 여러 명이 공유하는 집일 수록 여러 경우의 수를 놓고 동선 구성을 하고, 새로운 설비 시설들을 공사 해야 한다.

장기적으로 쉐어하우스 위탁 운영을 시작 하는 시점에서는 투자되는 금액이 의미 있게 사용되어야 한다.   

수익적인 측면만 고려하여 방을 구성하고 접근 한다면, 입주자들은 충분한 공용 공간을 누리지 못하게 되어 불편을 겪게 되며,  그것은 공실율과 연계 되어 임대인의 임대 수익을 저하시키는 원인이 된다.

우주는 그간의 노하우를 바탕으로 적정 인원과 공용 공간 사용률 등을 고려하여 집에 알맞은 구성을 고민하고 제안한다.

운영 수익

대형 평수의 특이한 구조로 새로운 임차인을 구하기는 어려웠으며,  노후된 시설을 활용할 방법은 없었다.

그렇지만 우주는 공유 주거로서의 적합함을 인지하고 예상 임대 수익과 투입 비용을 산정하였다.

오픈 후 1년, 예상 사업 수익과 큰 오차 범위 없이 안정적인 임대 수익을 올리고 있으며, 여러 입주자들이 입주를 원하고 있다.   

위탁 임대 수익은 기존의 월세 처럼 안정적이지는 않다.

우주가 위탁을 맡은 초기 1~2개월 정도는 입주자 모집과 홍보를 위해 노력 하고 있으며,

3~4개월 차 부터는 기존의 월 임대료 시세를 상회하는 수준의 임대 수익을 계약 기간 내에 달성한다.

우주는 끊임 없이 해당 지점의 공실율을 검토하며, 이벤트와 할인 등으로 공실 기간을 최소화 한다.

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WOOZOO 58th

동작구 본동

아파트 / 여성전용

2017.08 ~

공실률 20%

우주의 58번째 집으로, 서울 동작구 본동에 위치한 아파트 이다.

 

아파트 형태의 쉐어하우스는 수요자(입주자)들이 가장 원하는 형태의 주거 모델이다.

우주는 주로 월세 매물이 많지 않거나, 월세가 잘 나가지 않는 대형 평수의 모델을 선호한다.

대부분의 임대인이 ‘전대 동의’ 라는 조항으로 위탁을 주저 하지만, 우주는 해당 조항으로 임대인에게 피해를

일으킨 사례가 단 한건도 없으며, 시세보다 더 높은 수익률로 공실없이 길게 임대 수익을 보장한다.  

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Before > After

아파트는 가장 초기 수리 비용을 절감할 수 있는 케이스이다.

2빌라나 상가주택 보다 기본 시설이 튼튼하며 노후도도 적기 때문이다.

 

도배,바닥,조명 3가지의 기본 인테리어만으로도 무드를 충분히 바꿔줄 수 있으며, 가구 및 커튼,소품 등으로

입주자들이 선호할 만한 집으로 촬영한다.

  

단, 임대인의 요구에 따라서 주방이나 화장실까지 리모델링 하는 경우도 더러 있다.

부동산의 자산 가치를 높일 수 있는 기회라고 생각하는 임대인의 경우인데, 시설에 따른 입주자 만족도는 높아지고 공실율 역시 줄어 드는 것을 확인할 수 있다.

  

인테리어 시 가장 중요하게 여기는 첫번째는 가성비이며, 두번째는 기능이고, 세번째는 디자인이다.

임대인과 입주자의 만족도를 높이기 위해 우주의 인테리어 팀은 직접 공사를 지도하며 진행한다.

공간 구성

방 4개 / 화장실 2개 이상의 대형 평수 아파트는, 비교적 많은 인원을 수용 가능하며, 입주자들끼리의 겹치는 동선도 최소화 할 수 있게끔 공간이 구성되어 있다.

 

가끔, 거실에 원상복구가 가능한 형태의 가벽을 구성하여 수익을 늘리는 경우도 있다.

운영 수익

위탁 운영의 경우 임대인이 받게 되는 보증금은 기존 시세의 보증금 보다 적다.

보증금을 고려하지는 않았지만, 매월 임대 수익은 시세 대비 60% 이상 높다.

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WOOZOO 90-91st

성동구 송정동

단독주택 2개 층 / 여성전용

2017.12 ~

공실률 9%

우주의 90,91번째 집으로, 서울 송정동 에 위치한 단독 주택이며, 위탁 대상 층은 반지층과 1층 이다.

  

오래된 단독 주택을 리모델링 하여 꾸준한 위탁 임대 수익을 내고 있는 지점인데, 이 집 역시 리모델링 시

배관 설비 공사를 새로 하여, 각 방에 화장실을 위치 시킨 것이 특징이다.

공간 구성

91,92호점 은 반지층과 1층을 위탁 하였다.

두 지점 모두 각 방에 개별 화장실을 두고 있으며 거실 과 주방은 공동 사용을 하고 있다.

신축 수준의 리모델링의 경우는 우주와 초기 단계에서부터 계획하여 공간 구성을 하여 추후 공실율을 줄이기 위한 작업을 진행한다.

​입주자 커뮤니티 보드

우주는 지점 마다 지점을 담당하는 투어 매니저와 본사 담당 매니저가 배정 된다.

투어 매니저는 해당 지점의 입주 신청자들을 대상으로 하우스를 투어 하고 현장 계약을 진행 한다.

본사 매니저는 입주자의 민원 처리를 담당하며 임대인과 소통하며, 매 월 운영 보고서를 작성하여 임대인에게

전달 한다.

 

임대 관리를 직접 할 수 있는 여건이 되지 않는 임대인에게는 새로운 임대 관리의 대안으로 충분하다.

운영 수익

1년을 기준으로 우주의 위탁 운영과 기존 임대 수익을 비교해보았을 때, 기존 임대 수익 대비 28% 수준의 임대 수익 상승 효과를 확인 할 수 있다.

또한 기존 임대 수익에서 중개 수수료, 공실 기회 비용 등을 고려 한다면, 위탁 운영의 대비 수익은 더 높게 책정 될 수 있다.  

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WOOZOO 147-148th

마포구 연남동

게스트하우스 / 여성전용

2020.08 ~

공실률 3%

우주의 147,148번째 집으로, 서울 마포구 연남동에 위치한 하우스이다.

 

숙박 시설의 형태는 일반적인 주거가 아니므로, 많은 비율을 차지 하지는 않는다.

그렇지만 최근에는 에어비앤비, 게스트하우스 처럼 코로나로 많은 피해를 보는 물건을 소유한 임대인이나, 운영주께서 우주에게 위탁하여 주거 용도로 임대 수익을 창출하고 있는 지점들이 늘어나고 있다.

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Before > After

게스트 하우스로 운영 되어 온 하우스인데, 코로나로 인해 숙박 산업이 위축되며 주거 형태로 임대 수익을

발생시키고 있는 대표적인 사례이다.

 

최근 많은 위탁 문의가 있으며, 가장 최소 비용으로 최대의 수익을 낼 수 있는 집들로 우주가 계획하여 오픈 하고 있다.

숙박 과 주거는 모든 면에서 차이가 있다.

방 크기, 화장실 위치, 거주 동선, 수납의 용도, 침대 및 가구의 종류 등에 따라서 다르다. 숙박을 운영 중인 운영주가 공유 주거 형태로 위탁을 문의하면, 위의 차이점에 한하여 최소 비용으로 쉐어하우스를 계획한다.

 

해당 지점도 건축사의 동의를 얻어, 최소의 구조 검토 및 설계 변경을 하여 방을 구성 하였다.

우주는 1인실과 다인실의 최소 기준을 갖추고 있어서, 그 면적을 충족시키며 지점 오픈을 진행하고 있다.

운영 수익

일반 가정집의 게스트 하우스가 아닌 경우, 방에 화장실이 위치하고 있는 부분은 아주 큰 장점이다.

방이 다소 작더라도, 개인 프라이버시가 보장되는 형태의 하우스를 입주자들이 선호하기 때문이다.

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WOOZOO 21st

성동구 성수동

상가 주택 5층 / 여성전용

2018.02 ~

공실률 3%

우주의 21번째 집으로, 서울 성수동 에 위치한 상가 주택이며, 위탁 대상 층은 4층이다.

 

우주가 운영하는 여러 셰어하우스 중, 많은 유형을 차지 하는 상가 주택이다. 저층부는 상가로 임대 하고,

상층부는 주인 세대의 주택을 우주가 위탁하고 있다.

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Before > After

21호점은 우주 초창기에 위탁 하여, 3년간 위탁 한 후 계약 종료 시점에 임대인의 건물 리모델링이 있었다.

건물 리모델링과 함께 상부의 주택 세대는 새롭게 위탁을 시작 하였고, 더 좋은 시설에서의 위탁은 더 높은 수익을 내고 있다. 상가 주택의 경우 저층부 상업 시설을 입주자가 편하게 이용할 수 있는 요소가 있어서 공실율이 특히 적은 부분이 있다.  

운영 수익

성동구, 광진구, 마포구 등 대학생과 직장인 수요가 중복되는 지역구들은 적극적으로 오픈을 진행하고 있다.

우주가 그간 진행 해 왔던 지점들을 대상으로 보았을 때, 위의 지역구들은 수요층이 많아 위탁 운영 수익이 특히

높은 지역으로 판단된다.